Hytteprisene raser

[panda]

http://www.nettavisen.no/bolig/article2542510.ece

[essem]

Jeg kaller det verken å rase eller stupe, prisene er fortsatt dobbelt så høye som for 5-6 år siden Kommer vi tilbake på 2003 nivå på pris kan vi snakke om et krakk i hyttemarkedet. Prisene i både bolig- og hyttemarkedet har blitt drevet opp av utbyggere, som har hatt svært gode tider med for store marginer. Denne merprisen forsvinner nå.

[kryk]

Ja, det gjør det også mye mindre attraktivt å investere i nye hyttefelt. Et pusterom i så måte...

[Lompa]

Jeg titter stadig innom Finn eiendom og ser på hytteannonsene. I prisklassen for statsansatte (dvs inntil 500 000) har ikke prisene eller omsetningstiden endret seg stort, men om man ser på hyttene i rørlegger- og eiendomsmeglerklassen (over 2 000 000) så er det mye mer dramatisk. Disse ligger ute mye lengre enn før og virker mye mer vanskelig omsettelige.

[kryk]

En annen ting å se på i statistikken er antall omsatte hytter, som viser en nedgang fra Q4-2007 til Q4-2008 på 22 prosent.

Er det kjøpere eller selgere som sitter på gjerdet?

[essem]

Begge sitter vel på gjerdet. Kjøperne venter på lavere priser mens selgerne ikke må selge. Ennå. Speaking of gjerdet, vet dere hvilken tid det er når elefantene sitter på gjerdet??

[GrendelRaptor8]

mens selgerne ikke må selge

???? Og hvorfor må ikke selgerne selge? Høres ut som et veldig merkelig utsagn.

[springsteen]

Speaking of gjerdet, vet dere hvilken tid det er når elefantene sitter på gjerdet??

Vinteren 2009 i hvert fall. Hvor lenge de blir sittende vet jeg dessverre ingenting om...

[Dag G - Evje]

Glad jeg ikke har noe hytte.

Når tiden er inne kan jeg se meg tilbake og si at fjellheimen har jeg holdt ren.

Kun grunnen til en teltplass er blitt lånt i ny og ne.

Hyttene som brer seg innover i fjellet er kreftsvulster.

Hvorfor må folk eie i fjellet for å nyte det ?

[essem]

???? Og hvorfor må ikke selgerne selge? Høres ut som et veldig merkelig utsagn.

Det er mange grunner til at folk selger. Hvis en ser kun på det økonomiske, hvis det koster deg 100.000 å ha hytta 2 år til og du tror at du kan oppnå 100.000 høyere salgssum for hytta om 2 år så lønner det seg å vente. Pr i dag er kapitalkostnadene så lave at mange også har mulighet til å dekke inn hele eller deler av kostnaden ved å eie med å leie ut. Det er rett og slett ikke så mange som er tvunget til å selge, 97 komma et eller annet er fortsatt i full jobb og nyter lave renter. Under forrige skikkelige bolig- og hyttekrakk på slutten av 1980-tallet og framover 1990-tallet, var det en helt annen situasjon. Da var kapitalkostnadene 3-4 ganger høyere enn nå. Lånerente på 16-17% var helt vanlig. Da var folk tvunget til å selge, i dag er det annerledes. Men det kan selvfølgelig endre seg.

Speaking of gjerdet, vet dere hvilken tid det er når elefantene sitter på gjerdet??

The answer is, tid for nytt gjerde

[essem]

Glad jeg ikke har noe hytte.

Svært mange familier eier eller har tilgang til å bruke, og de er nok glad for det.

http://www.ssb.no/bygningsmasse/main.html

[GrendelRaptor8]

Det er mange grunner til at folk selger. Hvis en ser kun på det økonomiske, hvis det koster deg 100.000 å ha hytta 2 år til og du tror at du kan oppnå 100.000 høyere salgssum for hytta om 2 år så lønner det seg å vente. Pr i dag er kapitalkostnadene så lave at mange også har mulighet til å dekke inn hele eller deler av kostnaden ved å eie med å leie ut. Det er rett og slett ikke så mange som er tvunget til å selge, 97 komma et eller annet er fortsatt i full jobb og nyter lave renter. Under forrige skikkelige bolig- og hyttekrakk på slutten av 1980-tallet og framover 1990-tallet, var det en helt annen situasjon. Da var kapitalkostnadene 3-4 ganger høyere enn nå. Lånerente på 16-17% var helt vanlig. Da var folk tvunget til å selge, i dag er det annerledes. Men det kan selvfølgelig endre seg.

The answer is, tid for nytt gjerde

Den elementære økonomi er grei nok, men påstanden om at "mens selgere ikke må selge" derimot er helt ubegrunnet.

Jeg vil mer eller mindre påstå nesten det motsatte.

Mer enn 50% av fritidsboligene som er for salg i dag selges av "profesjonell": entreprenørselskap, eiendomsutviklere og investorer.

Hvis det er noen som har fått merket krisa nå så er det denne gruppe. Bankene har fullstendig skrudd igjen utlån og finansiering til disse.

Hvis du sjekker prisene på finn (og antallet) så ser du at utrolig mange objekter har blitt dumpet i pris nylig, og det skyldes ikke at disse selgerne er dumme. De er desperate og må selge.

[essem]

west,

Det var det jeg skrev lenger oppe, den sterke prisoppgangen de siste årene har ikke skjedd fordi det koster så mye mer å bygge ei hytte. Marginene har økt pga sterk etterspørsel. Det som skjer nå er at markedet konsoliderer på et lavere nivå, og det skyldes færre kjøpere som er villig til å betale det selger forlanger. Når prisen på en hytte reduseres betyr det ikke nødvendigvis at entreprenøren taper penger på prosjektet. Spørsmålet er om det blir ytterligere prisfall som gjør at kostprisen blir lavere enn salgsprisen. Da stopper nybyggingen mer eller mindre av seg selv, men da reduseres jo også tilbudet som motvirker enda mer prisnedgang. Hvor likevekten havner... tja, her spiller renta en vesentlig rolle. Det er svært lave kapitalkostnader i dag.

De prisreduksjonene du nevner tror jeg ikke er noe signal om at mange må selge. Alle de du nevner skal i utgangspunktet selge, så 50% andelen hadde vært der uansett prisnivå. Nå slåss de om å finne kjøpere, for et år siden ramlet kjøperne inn fra alle kanter.

[kryk]

Kan takke markedet for at galskapen reguleres.

[GrendelRaptor8]

Igjen elementær økonomi.

Men det jeg lurer på hele tiden er påstand om at selgerne ikke trenger å selge. Hvordan kan du si at selgerne ikke trenger selge? Det er klart de gjør det.

De både trenger pengene fordi det er det de lever av, og fordi bankene tvinger dem til det. Gjennom å stoppe finansiering, nekte finansierng ved overskridelser, nekte refinansierng, øke krav til egenkapital, omgjøre byggelån til boliglån (mange utviklere gamler på å bygge hytten på byggelån og selge den før bygge lånet konverteres til boliglån. Årsaken til det er at de enkelt og greit ikke har råd til å holde de da løpende kostnader med renter og eventuelle avdrag).

Og igjen snakker jeg om den profesjonelle delen av markedet som utgjøre over halvparten av salgsobjektene.

[Lindap]

Jeg er litt redd for at vi har kjøpt på toppen for 1,5 år siden. Men jeg regner med at vi får gleden av den i mange år fremover og ikke trenger å selge snart.

Hytta vår ligger forresten ikke opp på fjellet, men på 650moh mellom noen gårder mens fjellene stikker ut rundt omkring. Så jeg har ikke noe dårlig samvittighet over å skade fjellene. Låner dem bare til fotturer og skiturer. Helt enig i at å bygge hyttefelt oppå fjellet ødelegger mye.

[essem]

Men det jeg lurer på hele tiden er påstand om at selgerne ikke trenger å selge. Hvordan kan du si at selgerne ikke trenger selge? Det er klart de gjør det.

For å svare på det må tidsperspektivet defineres. Selvfølgelig må profesjonelle selge, det er det de lever av. Men må de selge med en gang til en pris de ellers ikke ville solgt til? Problemene hos bankene er tilbake i tid slik det ser ut nå, ting er enklere nå enn for 1 mnd siden. Skal noe skape problem her, må det begynne å komme et større antall tvangssalg som presser markedet. Det kan godt skje, men pr i dag har det ikke skjedd.

[GrendelRaptor8]

For å svare på det må tidsperspektivet defineres. Selvfølgelig må profesjonelle selge, det er det de lever av. Men må de selge med en gang til en pris de ellers ikke ville solgt til? Problemene hos bankene er tilbake i tid slik det ser ut nå, ting er enklere nå enn for 1 mnd siden. Skal noe skape problem her, må det begynne å komme et større antall tvangssalg som presser markedet. Det kan godt skje, men pr i dag har det ikke skjedd.

Vel. Jeg er ikke enig, men vi lar den diskusjonen ligge.

Jeg er investor selv, og driver med både næring, bolig og fritidseiendommer. Har for tiden fritidseiendommer ute for salg selv. Har drevet i "gamet" i 10-15 og har en viss peiling på hva jeg snakker om.

De fleste jeg omgås i arbeidstiden driver også med dette. Jeg har flere bekjente og samarbeidspartnere som nå har ute fritidseiendommer for salg med tap. Noen så store som over 1. mill i tap pr enhet.

Dette gjør de ikke fordi de synes det er gøy....

Se for eksempel dette innslaget på dagens Dagens Næringsliv TV (http://www.dn.no/dntv/nyheter/article1608927.ece?jgo=c1_re_block_1)

"Investorer og spekulanter står i kø for å komme seg ut av nye hytteprosjekter"

[essem]

Hyttebransjen er ikke ensartet, det er et enormt spenn mellom kjøperne og derfor svært ulike segment. Du har alt fra de som låner til 1 rom og utedass til de som betaler 50 mill cash uten å blunke. Hvilket segment man har satset på er av stor betydning når markedet faller. Skal det være noen hensikt å diskutere dette så må det være ut fra bransjesnittet og ikke enkelteksempler. Innslaget du henviser til såg jeg på tv i går, det bekrefter bare at det er ulike segmenter med ulike etterspørselsmønster.

For å si det slik, jeg har vært borti mye rart (ikke dermed sagt at det du driver med er rart). Selv i gode tider har jeg opplevd at aktører får negativt bidrag av prosjekter, samtidig som andre tjener gode penger. I samme segment innenfor samme geografiske område. Noen er flinkere enn andre. Det er noe av min erfaring med bransjen, helt sikkert sett fra en litt annen vinkel enn din.

Det er ikke til å legge skjul på at det er flere som ønsker å selge enn som ønsker å kjøpe. Det presser prisen nedover, men at det er panikk i bransjen er å ta vel hardt i. Men det kan endre seg, en markant økning i tvangssalg vil være noe som flytter prisene langt nedover. Det har vi sett før. Men pr i dag sitter selgerne og venter på at kjøperne skal velge nettopp deres prosjekt til den prisen de har satt. En pris som er noe lavere nå enn for noen måneder siden. Men fortsatt godt høyere (i snitt) enn for et par år siden.

[essem]

Rush etter folkehytter, dvs hytter opp til 3 mill...

DN har gått igjennom aktiviteten på fritidsmarkedet i flere av de største fjellkommunene i Sør-Norge siden årsskiftet. Tendensene er klare:

- Det er solgt nesten like mange hytter som det er lagt ut for salg i perioden - oppunder 200.

- Snittprisen ligger mellom 1,5-1,8 millioner kroner.

- De oppnådde prisene ligger i snitt litt i underkant av prisantydning, men ikke dramatisk under.

[kryk]

Rush etter folkehytter, dvs hytter opp til 3 mill...

Stoler du på eiendomsmeglere når de presenterer sin statistikk, essem?

Det er vel permitteringer over en lav sko i bransjen...

Sjekk eiendomsmegleren på Lillehammer mener han skulle hatt flere hytter i prisnivå 2-3 mill., mens statistikken viser snittpris godt under dette, 1,5-1,8 mill.

Er vel litt typisk med å blåse opp realiteten...

[Fisketryne]

Joda det er sikkert fortsatt mange som har mulighet til å kjøpe ei hytte til 3 mill, men å kalle det folkehytte?????????

Dette er nok en annen verden enn den de fleste av oss lever i!

Mange her på forumet som later til å hate hytter, både private hytter, DNT hytter og andre kommersielle krypinn.

Er ikke sikker på hvor dypt dette sitter hos dere...........kanskje det ville være annerledes om det var din hytte eller ei du kunne bruke fritt?

Er så heldig å kunne bruke ei hytte i gangavstand til Rondane når jeg har tid og jeg setter pris på det.

Hytta har strøm, vann,dusj,parabol og andre bekvemmeligheter.

Jeg setter delvis pris på disse innretningene også, men tenker stadig på barndommens hytteturer.

Det var familens hytte/sæterhus med vedovn,gassbluss,kortstokk og en reiseradio som funket om vi hadde husket nye batterier.

Mine egne barn gidder knapt å bli med på hyttetur, vi gledet oss i ukevis til påske og sommerferie.

Dette var ei FOLKEHYTTE, bygget av slekta i feriene med rivingsmaterialer fra et gammelt hus som hovedinngrediens.

[Lompa]

Joda det er sikkert fortsatt mange som har mulighet til å kjøpe ei hytte til 3 mill, men å kalle det folkehytte?????????

Dette er nok en annen verden enn den de fleste av oss lever i!

Det har du helt rett i!

Må le litt når jeg tenker på at man må betale toppskatt på inntekter over 450 000,- Bra gjort da, for "folket" å kjøpe hytte på 3 mill. i tillegg til bolig og bil og alt det andre man skaffer seg først.. Det er noe ulike oppfatninger av hva som er en normalinntekt...

[panda]

Det er ikke akkurat noe styrketegn når alle de store hyttemeglerne kaster seg på fonen til Dagens Næringsliv og bedyrer at det "går så det suser". Hvis noe er et nedgangstegn så må det jo være det.

Hva som ligger i at man "nesten" får solgt alle hyttene til "nesten" de prisene man ønsker seg er vel ikke så vanskelig å forstå tror jeg.

Veldig mange bruker hytta mindre enn de hadde tenkt seg da de kjøpte den. Dermed er det ikke noe stort problem å selge den heller. Selger man nå unngår man ytterligere tap som følge av et prisfall i markedet som har startet allerede og som er nødt til å bli ganske stort.

[essem]

Hadde vært interessant i vite på hvilket grunnlag dere betviler den beskrivelsen DN kommer med. DN har gjort en undersøkelse her, de sier ikke hvordan den er gjort. De KAN ha snakket med meglere direkte, men de kan også ha innhentet opplysninger fra Statens Kartverk. Panda tar som vanlig feil, det er DN som har gjort undersøkelsen. Ikke meglerne som har kontaktet DN.

Hva som er en folkehytte kan nok diskuteres. 3 mill er nok i øvre leie, men snittprisen her er 1,5-1,8 mill. Dvs det er nok hytter til f.eks 1 mill der også. Det er svært mange som ikke har problemer med å kjøpe seg en hytte med pris opp til 2 mill. De siste 10-15 årene har det skjedd en massiv verdiforskyvning fra yngre generasjoner til den etablerte generasjonen. Gjennom boligmarkedet. Et eksempel:

Kjøpte du en bolig i 1995 for 1 mill har den på det jevne en verdi i dag på minst 3 mill hvis den ligger i et sentralt strøk. På 14 år har du betalt ned store deler av lånet hvis boligen var kjøpt fullfinansiert. Kjøper du en "folkehytte" til 2-3 mill og låner hele sulamitten sitter du igjen med akkurat det samme i lån som en førstegangsetablerer som kjøper seg en bolig til 3 mill.

For SVÆRT MANGE er dette mulig i dag, nettopp på grunn av den store verdiøkningen i boligen de eier fra før. OG den store økningen i kjøpekraft som vi har hatt de siste 10-15 årene. Ikke noe hokus-pokus dette. Jeg er selv i samme situasjon iom jeg bygget enebolig midt på 90-tallet til tredjeparten av det andre i dag betaler for noe tilsvarende.